Kaminofen und Hauspreis: Was sagen aktuelle Marktdaten?

Eine umfangreiche Analyse von ImmoScout24 und dem Bewertungshaus Sprengnetter aus dem ersten Halbjahr 2024 liefert erstmals belastbare Zahlen: Der durchschnittliche Angebotspreis von Häusern mit Kamin liegt bei 2.980 Euro pro Quadratmeter. Häuser ohne Feuerstelle kommen im Schnitt auf 2.576 Euro – ein Unterschied von rund 16 Prozent.

Gleichzeitig hat sich der Anteil von Immobilien mit Kamin auf dem deutschen Markt in zehn Jahren mehr als verdoppelt: 2014 verfügten lediglich 9 Prozent der auf ImmoScout24 inserierten Häuser über eine Feuerstelle, 2024 waren es bereits 22 Prozent.

Der Kamin ist dabei selten der alleinige Grund für den höheren Preis. Ein Sprecher der Immobilien Scout GmbH erklärte: „Meistens haben solche Objekte insgesamt einen höheren Ausstattungsstandard und eine bessere Lage." Dennoch bestätigen Sachverständige, dass eine moderne Holzfeuerung den Marktwert einer Immobilie positiv beeinflusst – vor allem dann, wenn sie in das Heizkonzept des Gebäudes integriert ist.

Warum ein Kaminofen den Immobilienwert steigert

Die Wertsteigerung durch einen Kaminofen hat mehrere Ursachen, die zusammen ein überzeugendes Gesamtpaket ergeben.

Wohngefühl und Atmosphäre: Kaminöfen erzeugen eine Behaglichkeit, die keine Zentralheizung bieten kann. Das Flammenspiel hinter der Sichtscheibe, die Strahlungswärme und das leise Knistern – für viele Kaufinteressenten steht genau dieses Erlebnis ganz oben auf der Wunschliste. Immobilienmakler bestätigen, dass eine brennende Feuerstelle bei Besichtigungen regelmäßig den Ausschlag für die Kaufentscheidung gibt.

Unabhängigkeit und Versorgungssicherheit: Seit den Energiepreiskrisen ab 2022 ist das Thema Autarkie bei Immobilienkäufern deutlich in den Fokus gerückt. Ein Kaminofen funktioniert ohne Strom und ohne Gasanschluss. Holz ist regional verfügbar und als nachwachsender Rohstoff langfristig kalkulierbar. Diese Unabhängigkeit bewerten Käufer als echten Pluspunkt.

Heizkostenersparnis: Wer den Kaminofen als Ergänzung zur Zentralheizung nutzt, kann je nach Nutzungsintensität zwischen 200 und 600 Euro jährlich an Heizkosten sparen. Besonders attraktiv wird es in Kombination mit einer modernen Feuerstätte, die einen Wirkungsgrad von über 80 Prozent erreicht.

GEG-Anrechenbarkeit: Die moderne Einzelraumfeuerung kann laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) mit einem Anteil von 10 Prozent zu den geforderten 65 Prozent erneuerbarer Energien angerechnet werden. Bei einer Modernisierung der Heizungsanlage ist das ein nicht zu unterschätzender Vorteil.

Design-Element: Vom klassischen Gusseisen-Ofen bis zum minimalistischen Tunnelkamin als Raumteiler – Kaminöfen sind heute Einrichtungsgegenstände, die das gesamte Wohnkonzept aufwerten. Die Vielfalt an Stilen und Materialien macht es leicht, ein Modell zu finden, das zum Charakter der Immobilie passt.

Regionale Unterschiede: Wo Kamine besonders gefragt sind

Die Verbreitung von Kaminen variiert regional erheblich. In wohlhabenden Vorortlagen und ländlichen Regionen gehört die Feuerstelle beinahe zur Standardausstattung. Doch auch in Großstädten ist der Kamin-Anteil hoch.

Spitzenreiter ist die Region rund um den Starnberger See: Dort verfügten 2024 bereits 42 Prozent aller zum Verkauf stehenden Häuser über einen Kamin. Im norddeutschen Umland von Hamburg – Harburg, Herzogtum Lauenburg und Stormarn – liegen die Anteile ebenfalls über 35 Prozent. Selbst in Metropolen wie Hamburg und München ist der Kamin in rund jeder dritten angebotenen Eigentumswohnung vorhanden.

Kaminofen nachrüsten: Kosten und Nutzen im Überblick

Verglichen mit anderen wertsteigernden Maßnahmen wie einer Badsanierung oder einer Küchenerneuerung ist ein Kaminofen eine vergleichsweise günstige und schnell umsetzbare Investition. In vielen Bestandsgebäuden lässt sich ein vorhandener, ungenutzter Schornsteinschacht reaktivieren – die Installation ist dann in ein bis zwei Tagen abgeschlossen.

Ist kein Schornstein vorhanden, bietet ein doppelwandiger Edelstahlschornstein eine zuverlässige Nachrüstlösung – sowohl außen an der Fassade als auch innenliegend. Die Kosten dafür bewegen sich je nach Gebäudehöhe und Ausführung zwischen 1.500 und 4.000 Euro.

Entscheidend für den Werteffekt ist die Wahl eines modernen, emissionsarmen Modells. Geräte, die die aktuellen Grenzwerte der Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV) deutlich unterschreiten, signalisieren potenziellen Käufern eine zukunftssichere Investition. Achten Sie auf einen hohen Wirkungsgrad (mindestens 80 %), niedrige Feinstaubwerte und idealerweise eine Zulassung nach Stufe 2 der 1. BImSchV.

Kamin als Verkaufsargument bei der Besichtigung

Erfahrene Immobilienmakler wissen: Emotionen verkaufen Häuser. Und kaum ein Ausstattungsmerkmal weckt so starke positive Gefühle wie ein brennender Kamin. Mit den richtigen Strategien lässt sich dieser Vorteil bei der Vermarktung gezielt nutzen.

Ofen in Betrieb zeigen: Planen Sie Besichtigungstermine in der Heizperiode möglichst so, dass der Kaminofen brennt. Die Wärme, das Flammenspiel und der dezente Holzduft erzeugen eine Wohlfühlatmosphäre, die Kaufinteressenten emotional bindet. Stellen Sie sicher, dass ausreichend trockenes Brennholz sichtbar und ordentlich gestapelt bereitliegt – das unterstreicht die Alltagstauglichkeit.

Heizkosten dokumentieren: Legen Sie eine Übersicht der jährlichen Heizkosten vor und zeigen Sie auf, wie viel der Kaminofen zur Senkung beiträgt. Konkrete Zahlen überzeugen mehr als allgemeine Versprechen. Manche Verkäufer legen zusätzlich den Jahresverbrauch an Brennholz offen, um die Betriebskosten transparent zu machen.

Unterlagen bereithalten: Der Abnahmebericht des Schornsteinfegers, das Typenschild des Ofens und die letzte Feuerstättenschau-Bescheinigung geben Kaufinteressenten Sicherheit. Diese Dokumente belegen, dass der Ofen den gesetzlichen Anforderungen entspricht und ordnungsgemäß betrieben wird.

Zukunftssicherheit betonen: Weisen Sie darauf hin, dass Ihr Kaminofen die aktuellen BImSchV-Grenzwerte einhält. Das signalisiert: Hier muss kein teurer Austausch stattfinden. Besonders überzeugend wirkt der Hinweis auf die GEG-Anrechenbarkeit der Feuerstätte.

Rechtliches und Versicherung: Was Sie wissen müssen

Wer einen Kaminofen nachrüstet oder eine Immobilie mit Feuerstätte kauft, sollte diese rechtlichen und versicherungstechnischen Punkte kennen.

BImSchV-Konformität: Seit dem 1. Januar 2025 gelten verschärfte Emissionsgrenzwerte. Kaminöfen, die vor dem 21. März 2010 zugelassen wurden und die neuen Grenzwerte nicht einhalten, müssen stillgelegt, nachgerüstet oder ersetzt werden. Beim Immobilienkauf sollten Sie prüfen, ob der vorhandene Ofen den aktuellen Vorschriften entspricht – ein nicht konformer Ofen kann den Verkaufspreis sogar drücken, weil Käufer die Austauschkosten einkalkulieren.

Schornsteinfeger-Abnahme: Jede neu installierte Feuerstätte muss vor der Erstinbetriebnahme vom zuständigen Bezirksschornsteinfeger abgenommen werden. Die regelmäßige Feuerstättenschau (alle 3,5 Jahre) und die vorgeschriebenen Kehrarbeiten sind gesetzliche Pflicht. Die Kosten dafür liegen bei etwa 50 bis 100 Euro pro Jahr.

Gebäudeversicherung: Informieren Sie Ihre Wohngebäudeversicherung über die Installation. Ein ordnungsgemäß eingebauter und abgenommener Kaminofen ist in aller Regel durch die bestehende Police abgedeckt. Eine separate Feuerversicherung ist normalerweise nicht nötig, solange die Abnahme dokumentiert ist. Verschweigen Sie den Ofen dagegen dem Versicherer, kann es im Schadensfall zu Leistungskürzungen kommen.

Brandschutzauflagen: Halten Sie die vorgeschriebenen Sicherheitsabstände zu brennbaren Materialien ein und verwenden Sie eine geeignete Bodenplatte. Die konkreten Mindestabstände stehen auf dem Typenschild des Ofens und in der Aufstellanleitung. In der Regel sind 20 cm seitlich und 80 cm nach vorn vor der Feuerraumöffnung einzuhalten.

Häufige Fragen zum Kaminofen und Immobilienwert

Wie viel Wertsteigerung bringt ein Kaminofen konkret?
Laut der ImmoScout24-Analyse liegt der Preisaufschlag für Häuser mit Kamin bei durchschnittlich 16 Prozent. Da die Feuerstelle jedoch meist Teil einer insgesamt hochwertigen Ausstattung ist, dürfte der isolierte Beitrag des Kamins je nach Lage und Objekt bei 5 bis 15 Prozent liegen.

Lohnt sich die Nachrüstung kurz vor einem geplanten Verkauf?
In vielen Fällen ja. Die Investition von 2.000 bis 5.000 Euro für einen modernen Kaminofen inklusive Installation kann sich über einen höheren Verkaufspreis mehr als amortisieren – insbesondere in Regionen mit hoher Kamin-Nachfrage wie dem Hamburger Umland oder dem Münchner Speckgürtel.

Was passiert mit Kaminöfen, die die BImSchV-Grenzwerte nicht einhalten?
Seit 2025 müssen nicht konforme Geräte stillgelegt, mit einem Feinstaubfilter nachgerüstet oder durch ein modernes Modell ersetzt werden. Ein veralteter Ofen kann den Verkaufswert einer Immobilie mindern, weil Käufer die Kosten für den Austausch (ca. 2.000 – 4.000 Euro) in ihre Preiskalkulation einbeziehen.

Steigert auch ein Pelletofen den Immobilienwert?
Ja. Pelletöfen punkten mit automatischer Brennstoffzufuhr und besonders niedrigen Emissionen. Käufer schätzen den hohen Komfort. Allerdings fehlt manchen Interessenten das romantische Flammenspiel eines Holzfeuers, sodass klassische Kaminöfen emotional oft stärker wirken.

Beeinflusst ein Kamin auch den Wert einer Eigentumswohnung?
Definitiv. In Hamburg verfügen 30 Prozent der zum Verkauf angebotenen Eigentumswohnungen über einen Kamin, in München 28 Prozent. Der Wunsch nach einer eigenen Feuerstelle ist in Städten mindestens ebenso stark ausgeprägt wie auf dem Land.